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杭州向左还是向右 楼市再度成谜

【导语】:政策利好频现的四季度,已成为楼市的一个重要关口。杭州楼市虽已借助调控政策松绑的东风,逐步踏上复苏之旅,但是年底之前的房价走势仍不明朗。一方面,近期市场涌现诸多回暖迹象,但另一方面高库存坚冰难融,尤其是在年末存在继续下探的可能。

  政策利好频现的四季度,已成为楼市的一个重要关口。杭州楼市虽已借助调控政策松绑的东风,逐步踏上复苏之旅,但是年底之前的房价走势仍不明朗。一方面,近期市场涌现诸多回暖迹象,但另一方面高库存坚冰难融,尤其是在年末存在继续下探的可能。

  年末的楼市,仍有诸多猜想的空间。

  1 猜想  :房价继续下探

  整体而言,杭州楼市最严峻的时刻已经过去,但这并不意味着房价就此迎头向上。尤其是在年末,房价继续下探,这样的可能性并不是没有,而是一件较高概率的事件。

  从大趋势来看,随着“双限”逐步松绑,这一轮楼市调控已基本到头。但从历史经验来看,调控宣告结束之后的几个月时间,出于市场惯性的力量,房价还会跌一跌。

  以2008年的杭州楼市为例,当年10月各项“救市”政策出台,一举奠定了楼市向上的趋势。但是,2008年10月并非是杭州房价的分水岭,经历过那一段历史的杭州人都知道,当时的房价最低点出现在2008年底和2009年一季度。直到2009年3月之后,杭州房价才开始止跌转升。如果以上这段历史还会重演的话,那么现在不是这一轮房价的最低点,至少在年底到来之前,房价还有下探的空间。

  支撑年末房价下探的另一重要因素是,源自房企回笼资金的压力。各种各样的统计数据表明,今年大多数房企的销售表现不如人意,今年前三季度没有完成销售任务。最后一个季度也因此成了“冲刺季”,“以价换量”仍然是最主要的杀手锏,这就是近期不少楼盘仍选择“低开”的原因。今年的最后一个多月中,杭州楼市将掀开盘潮,开盘数量增多也将加剧年末价格战。即便房子好卖了,面对年底的资金压力以及全年的销售压力,不少房企仍将会在价格上大打出手。

  此外,高库存仍然是盘旋在杭州楼市上空的一个阴影。在最近一两个月中,杭州楼市库存量(包含萧山、余杭)经历了戏剧性的变化。10月中下旬开始,由于成交量大涨,库存量开始出现下降的趋势,从14.5万套降至14.1万套。进入本月中旬之后,库存量重新攀升,目前已超过14.4万套。可以说在任何一个房价上涨的阶段,库存量都必然会明显下降,目前杭州房价上涨的基础显然还未完全形成。杭州楼市的供应高峰将会出现在明年上半年,即便保持每月1万套以上的成交量,也难以扭转当前供大于求的市场格局。

  来自国家统计局房价统计显示,10月份杭州房价环比下跌0.5%,同比下跌9.1%。来自市场方面的信息也显示,近期杭州楼盘频频低开,尤其是那些热销盘,大多数开出板块最低价。“双限”松绑之后公开涨价的楼盘,至少目前还没有出现。

  2 猜想  :房价有涨有跌

  年底的杭州楼市,房价除了涨和跌之外,还有没有其他可能?这种可能性当然也是有的,那就是有涨有跌。就比如有的板块涨,有的板块跌;有的楼盘涨,有的楼盘跌。

  “双限”松绑,虽说所有的住宅楼盘都会受益,但是不同的板块由于库存压力不一,发展潜力不一,或者前期的价格不一,后期的市场表现会有较大的差异。板块加速分化,这显然也会影响到房价的走势。

  一些“超跌”板块,可能会先于其他板块实现价格反弹。就比如今年年初价格战的发源地——桥西,经过价格洗牌之后,万达商圈的住宅均价为17000元/平方米左右。这一价格体系至今已稳定了大半年,表明已形成了较为强劲的支撑力。12月12日开业的万达广场,将会为这一板块的房价增加新的上涨动力。城东新城诸盘经过大降价之后,价格也有望在年底走出低谷。

  下周试运行的地铁2号线东南段,也将拉动沿线的一些地铁盘快速走出低谷。地铁2号线东南段途径钱江世纪城,对这一板块内的滨江金色江南等楼盘拉动明显。钱江世纪城在今年年中也经历过一轮价格洗牌,借助地铁概念将会比其他板块更易实现价格反弹。

  而一些供应集中爆发的板块,即便是到了明年上半年,仍有可能深陷价格战的泥淖。就比如近期密集上市的申花板块,尤其是蓝孔雀地块上的住宅楼盘,销售业绩平平。部分楼盘虽已贴近成本,但由于供应量大且同质化严重,要实现突围就不得不继续降价。

  当然,不得不提到绿城。绿城与融创之间的“退婚”闹剧如今已是满城风雨,撇开其间的是非曲直不去说,这一事件对绿城楼盘房价的影响还是显而易见的。孙宏斌入主绿城后在价格方面有了较大的动作,对部分房源进行了降价,下月宋卫平重返绿城,以其一向吝言降价的性格,一定会重新调整价格。下个月绿城楼盘涨价,也并非没有可能。

  相比住宅,大多数商业地产可能就会出境不佳。“限购”取消之后住宅成交火爆,但是商业地产却表现平平,短期内很难走出颓势。况且,杭州的一些区域,城市综合体已趋于饱和,价格上涨动力并不明显。

  目前距年底只剩下一个多月,无论是涨还是跌,幅度都不会太大。板块之间与楼盘之间的分化,将会在明年上半年达到顶峰。

  3 猜想  :房价快速上涨

  最后一个月的杭州楼市,房价会不会快速上涨?近期有不少果断下手的购房者,多少有这样的担忧。这种可能性,也并不是没有。

  本月杭州楼市成交量较上月同期降了不少,这一现象显然已引起市场人士的担忧,但是这并不意味着杭州楼市重陷低迷。11月成交回落,这是一种较为正常的市场现象,前期市场释放的主要还是被“双限”抑制的需求,后期主力则是那些对楼市逐渐恢复信心的购房者。11月的成交量即便相比10月大幅回落,但预计仍能保持1万套左右,这一数字大概是上半年平均水平的3倍左右,仍是一个非常好的成绩。

  14.4万套,如果以上半年的去化速度,这是一个非常高的数字,但如果以月均1万套以上的去化速度,就会发现这并不是一个高得离谱的数字。事实上近期很多购房者对市场信心的恢复,主要还是因为成交量的显著上涨。尤其是杭州主城区的住宅库存量,目前不到3.6万套,并没有洪水猛兽那么夸张。

  当然,今年杭州土地供应量明显减少,这也是支撑房价上涨预期的重要因素。今年杭州土地市场经历了1-2月份的出让高潮之后,陷入了长达半年之久的低迷期。进入9月土地市场虽有复苏,但是土地出让量均不大。尤其是“杭八条”要求合理控制土地出让节奏,11月主城区无宅地出让。这也意味着,虽然楼市目前的库存量较大,但是再过半年,随着供应量明显下降,供需将逐步回归平衡甚至供小于求。2012年下半年杭州房价上涨,很大程度上就是因为新房供应量下降。

  此外,“救市”政策仍有较大的加码空间。房贷方面,虽然央行宣布首套房贷最低利率可享受7折优惠,但目前即便9折优惠也难觅踪影。原本被寄予厚望的房贷新政,尚未发挥出足够的市场效力。如果未来一段时间首套房贷7折利率重现江湖,对楼市的刺激作用一定会比现在大得多。而在其他政策方面,比如给予购房者契税优惠或者补贴,放宽二手房营业税,一旦出台都将会有效刺激一部分市场需求。

  虽然地方政府并不希望房价暴涨,但也不能低估地方政府“救市”的决心。如果前期的一系列政策仍然不能使杭州楼市走出低谷,那么后期“救市”政策继续加码,也就在情理之中了。一旦如此,对于不少正准备购房的人来说,显然要做好房价快速上涨的心理准备。

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