杭州二手房

杭州楼市新房成交大涨30% 价格不涨反跌

【导语】:杭州限购松绑“半月考”成绩单终于出炉。7月29日至8月12日,也就是杭州限购松绑之后的15天,市区(包含余杭、萧山)新房成交量较限购松绑之前的15天,足足上涨了三成。但与此同时,成交放量并未改变高库存现状,房价也尚未出现止跌上涨趋势。如果没有其他政策因素助力,杭州楼市仍将经历较长一段时间的盘整期。

    杭州限购松绑“半月考”成绩单终于出炉。7月29日至8月12日,也就是杭州限购松绑之后的15天,市区(包含余杭、萧山)新房成交量较限购松绑之前的15天,足足上涨了三成。但与此同时,成交放量并未改变高库存现状,房价也尚未出现止跌上涨趋势。如果没有其他政策因素助力,杭州楼市仍将经历较长一段时间的盘整期。

    A

    日均成交量稳居200套以上

    成交明显回暖,这是杭州限购松绑之后,楼市最为显著的变化。限购松绑首周,杭州新房成交量上涨35.7%。如果说一周的时间太短,还不足以客观真实反映市场变化的话,那么半个月的成交量数据,显然要客观真实得多。

    数据统计显示,7月29日至8月12日,杭州市区新房共成交3753套。限购松绑前的半个月,也就是7月14日至7月28日,杭州市区新房共成交2884套。相比限购松绑前半个月的成交量,限购松绑之后半个月的成交量上涨了30.1%。

    这半个月的成交量中,除了7月30日、31日这两天成交量高于300套之外,其他日子的成交量在200-300套之间,而且相对比较平稳。比如8月3日的成交量为211套,8月11日的成交量为214套,8月12日的成交量为217套。也就是说,杭州楼市成交经历了“冲高回落”之后,商品房日成交量已经稳定在200套以上,剔除线下合同转为网签等因素之后,最近几天的成交数据更接近市场的真实水平。

    200多套的日成交量,这究竟是一个什么样的成交水平?今年上半年,杭州市区新房共成交29153套,以此计算日均成交162套,这也意味着最近的交易活跃程度较上半年有了明显上升。另有统计数据显示,2013年8月杭州市区新房共成交7337套,日均成交237套,由此可见杭州楼市近期的交易活跃程度已接近去年同期水平,而去年的杭州楼市成交量在历年中排名第二。这就意味着,当前的杭州楼市从成交量而言,已逐步走出市场低谷。考虑到8月是楼市传统销售淡季,接下来的“金九银十”成交量应该会有更好的表现。

    此外,虽然成交全都出现了回暖,但是主城区与萧山、余杭之间,还是有较大的差别。主城区只针对140平方米以上户型取消限购,余杭和萧山则是全线取消限购,显然余杭和萧山的政策力度要大,正常情况下市场效应更为明显。但事实上,主城区在限购松绑之后的半个月,新房共成交1571套,相比限购松绑之前的半个月上涨49.7%,涨幅明显高于余杭和萧山。一个可以理解的原因是,主城区的豪宅占比较高,线下合同转为网签,贡献了较大的成交量。另一个至关重要的因素是,主城区的库存压力相对较小,市场信心恢复速度相应也就快一些。

    B

    全市库存量达到历史最高值

    截至8月13日,杭州市区新建商品房可售房源已达到133818套,达到历史最高值,库存压力未见有任何减缓的迹象。

    库存量一直是反映市场未来变化趋势的一个刚性指标。杭州楼市的库存量,最近几年中随着市场调控以及土地供应的变化而大起大落。最新一轮库存攀升期始自于2013年,2013年9月底杭州市区新房库存首次突破10万套大关,此后库存量一路攀升,到了今年6月底突破13万套,7月中旬突破13.2万套,即便是在限购松绑成交量大涨之后,库存量依然上涨。

    成交放量库存却没有因此下降,这对于目前的杭州楼市而言,看似反常实则正常。前几个月库存量一路攀升,主要原因就是供应量远大于去化量,也就是卖出去的房子少,新推的房子多。尽管限购松绑之后成交量有了较大幅度的提升,但是从总量而言,新增供应量仍然大于去化量。

    2013年大量出让的土地,将是杭州楼市最主要的供应源。这一年杭州市区出让的土地总建筑面积为2156.7万平方米,若以套均100平方米计算,总计可新增21万套房源。由于上半年市场形势较为严峻,2013年拿地的项目大多数已放缓开盘节奏,目前已经“首开”的楼盘尚不到总量的1/3。这也意味着,即便2014年的土地供应量骤减,杭州楼市的潜在供应量,在未来一两年之内也依然是一个十分庞大的数字。

    限购松绑之后,开发商的开盘热情较限购松绑前,也有了明显变化。上周末,杭州共有7个楼盘开盘,成为今年开盘数量最多的一个周末。另据统计,预计本月开盘的楼盘总数超过40个,其中将近一半的楼盘首次亮相。开发商趁限购松绑之机开盘,一方面虽然可以起到活跃市场的功效,但在另一方面也会进一步抬高库存量。

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