杭州关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知(附解读)

【导语】:2017年3月28日杭州房管局发布了关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知,杭州本地宝带来的是通知内容及政策解读。

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  为贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产市场调控定位,促进杭州房地产市场平稳健康发展,经市政府研究决定,自2017年3月29日起,进一步完善杭州住房限购及销售监管措施、调整住房公积金贷款相关政策措施。

  同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议,进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策。

  在住房限购及销售监管政策方面

  一是明确本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房,即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身(含离异)人士出售新建商品住房和二手住房。

  二是增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限,需满3年方可上市交易。

  三是增设对户籍由外地迁入四县(市)的居民家庭的购房限制,自户籍迁入之日起满2年,方可在本市市区范围内购买住房。

  在住房公积金贷款政策方面

  进一步严格公积金贷款认贷标准,在市区范围内,职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的,购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策,贷款首付款比例不低于60%,公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。

  在商业性住房贷款方面

  一是进一步调整信贷首付比例,在市区范围内,对于已拥有一套住房,或无住房但有住房贷款记录的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房,执行二套房信贷政策,首付款比例不低于60%。

  二是要求各商业银行严格审核借款人还款能力,严格落实月供收入比不超过50%等政策要求,对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,可参照二套房信贷政策执行。

  三是严格审核个人住房贷款首付款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。

  专家观点

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授:

  今年以来,杭州房地产市场特别是二手房市场量价齐涨。另一方面,面对超预期上涨的房价,一批购房者陷入了“恐慌性”购房,市场出现明显的“过热”状态。

  之前出台的限购限贷政策虽然在一定程度上抑制了投资、投机需求,但是政策力度不够,市场仍然火爆。此次进一步加大政策力度,提高限购门槛,收紧住房信贷政策,特别是执行“认房又认贷”,非常有必要,有利于稳定市场预期,进一步抑制投资、投机性需求,促进市场回归理性。

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授:

  近期,受综合因素影响,全国范围内房地产市场上涨预期再次增强,掀起了新一轮的购房热潮,杭州房地产市场也快速升温,大量投资、投机需求涌入市场,如果任凭这种态势蔓延下去,很可能集聚房价泡沫,加大市场风险。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,必须将房价过快上涨的势头控制住,才能实现住有所居的房地产发展目标,促使商品住房回归居住属性。3月以来,北京、厦门陆续出台调控政策组合拳,杭州迅速跟进,出手快、力度大、针对性强,进一步升级了住房限购政策,进一步收紧了住房信贷政策,“认房又认贷”的政策能最大限度的抑制炒房行为。调控新政的出台,表达了政府对楼市调控的强烈决心,有利于通过大幅度提高炒房成本而将投资和投机的泡沫挤出市场,市场降温的效果值得期待。

  杭州透明售房研究院院长方张接:

  此次杭州打出政策组合拳,以较大的力度加码调控,尤其是“认房又认贷”是房地产调控史上最严厉的手段之一,其影响面和杀伤力不容忽视。与此同时,此次组合拳也进一步封堵了落户四县(市)等规避限购曲线炒房的政策空隙。不能低估和轻视调控政策叠加作用和潜在威力,也不能低估和轻视政府抑制炒房的决心。杭州房地产市场在宣泄完恐慌情绪之后,终究会回归冷静和理性,到时过度投资和购买力透支的风险才会逐渐清晰。

  要特别注意限购限贷政策加码过程与货币政策收紧周期的叠加和共振,从历史经验来看,一旦形成共振,对房地产市场的影响会是实质性和巨大的。从目前的实际情况来看,后续不排除会进一步出台严厉措施,坚定地打击炒房,稳定市场。

  调控时间表

  2016年9月18日:出台限购政策,暂停向拥有1套以上住房非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

  2016年9月26日:加大土地供应,公布出让计划,调整土地出让竞价方式:溢价率超过100%时,签订出让合同一个月内全额付清土地出让金;溢价率超过120%时,须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到150%时,转入投报配建养老设施。

  2016年9月27日:

  1.暂停市区购房入户;

  2.提高公积金贷款二套房首付比例:拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的,首付比例由40%调整为50%;

  3.提高商业贷款二套房首付比例:拥有1套住房但未结清相应购房贷款的,首付比例由30%调整为50%。

  ▪2016年11月9日:

  1.升级限购政策,非本市户籍居民家庭购房须提供前2年内连续缴交1年的社保或个税记录证明,不得通过补缴购房;

  2.提高公积金贷款首套和二套房首付比例,三套停贷:首次购房或拥有1套住房并已结清贷款的,首付比例由20%调整为30%;拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的,首付比例由50%调整为60%;拥有2套以上住房或未结清公积金贷款的,不得申请公积金贷款;

  3.提高商业贷款首套和二套房首付比例,三套停贷:首次购房的,首付比例不低于30%;“有房无贷”或“有贷无房”的,首付比例不低于40%;拥有1套住房但未结清相应购房贷款的,首付比例不低于60%;拥有2套以上住房的,暂停贷款。

  ▪2017年3月2日:

  1.扩大限购范围。富阳、大江东纳入限购范围,市区范围内统一限购;

  2.升级非本地户籍居民限购措施,个税或社保年限要求,由“前2年内连续缴纳1年以上”调整为“前3年内连续缴纳2年以上”;

  3.增设本地户籍居民家庭限购措施,本地户籍居民家庭限购2套。

  ▪2017年3月24日:再次对土地出让竞价规则作进一步优化。溢价率超过50%时,须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当自持比例达到100%时转入竞配养老用房。

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